Vices cachés en Suisse
🏡 Vices cachés en Suisse : ce que tout acheteur d’un bien d’occasion doit absolument savoir
Acheter une maison, un appartement ou un immeuble d’occasion comporte des risques.
Et parmi eux, le plus méconnu… mais le plus important : les vices cachés.
Voici ce que la loi suisse prévoit réellement.
🔍 1. La base légale : art. 197 ss CO
Le vendeur est responsable des défauts qui :
✔️ existaient lors de la vente
✔️ n’étaient pas visibles
✔️ n’étaient pas connus de l’acheteur
✔️ rendent le bien impropre à l’usage ou diminuent fortement sa valeur
👉 C’est la définition d’un vice caché.
⏱️ 2. Les délais : l’acheteur doit agir vite
✔️ Annonce immédiate dès la découverte du défaut (par écrit).
✔️ Prescription : 2 ans dès la remise du bien (art. 210 CO).
✔️ Exception : 10 ans en cas de dissimulation volontaire du vendeur.
⛔ En cas d’annonce tardive : les droits disparaissent.
🛠️ 3. Exemples courants de vices cachés
• Infiltrations invisibles
• Défauts d’étanchéité / toiture
• Fissures structurelles
• Moisissures dissimulées
• Installations électriques dangereuses
• Chauffage / plomberie défectueux
• Mauvaise isolation
• Présence d’amiante non visible
✍️ 4. Les clauses d’exclusion (très fréquentes)
Dans 90 % des ventes d’occasion, l’acte notarié stipule :
👉 “Vendu dans l’état, sans garantie pour les défauts visibles ou cachés.”
Mais deux exceptions demeurent :
❗ Le vendeur reste responsable en cas de dissimulation volontaire.
❗ Il doit garantir tout ce qu’il a promis explicitement (ex : “toiture rénovée”).
⚖️ 5. Les droits de l’acheteur
Selon l’art. 205 CO :
✔️ Annulation de la vente (action rédhibitoire)
✔️ Réduction du prix (action estimatoire)
✔️ Dommages-intérêts (si faute du vendeur)
✨ Chez Darbois Real Estate, cet accompagnement fait partie de notre offre 360°, conçue pour protéger vendeurs et acheteurs : analyse, valorisation, conseil, stratégie, commercialisation et sécurisation juridique du processus.
📩 Vous achetez ou vendez un bien d’occasion ?
Nous vous guidons avec précision et transparence.